Meerjaren Onderhoudsplan voor een kerk

Een kerkgebouw onderhouden vraagt om vooruitkijken. Een lekkende goot kan nog relatief eenvoudig worden hersteld, terwijl werkzaamheden aan een hoog dak, toren, metselwerk of glas-in-lood al snel een veel grotere ingreep worden.

Juist bij een kerk kunnen verschillende kostbare onderhoudsmomenten in hetzelfde jaar samenkomen.

Met een Meerjaren Onderhoudsplan voor een kerk brengt WoonKeur de technische staat, het verwachte onderhoud en de toekomstige kosten overzichtelijk in kaart. Zo weet het kerkbestuur welke werkzaamheden eraan komen, welke onderdelen als eerste aandacht vragen en welk bedrag de komende jaren in de begroting moet worden gereserveerd.

Een MJOP voor een kerk is altijd maatwerk. Daarom werken we voor dit type gebouw op offertebasis en niet met een vast tarief.

Een kerk is bouwkundig niet hetzelfde als een appartementencomplex of kantoor.

De grote overspanningen, hoge gevels, torens en moeilijk bereikbare dakdelen maken onderhoud vaak complexer. Bovendien kunnen onderdelen als natuursteen, glas-in-lood, leien daken, houten kapconstructies en historisch metselwerk specialistisch herstel vragen.

Het verschil zie je vooral in de financiële gevolgen.

Een klein gebrek aan een lage gevel kan relatief eenvoudig worden opgelost. Datzelfde gebrek op tientallen meters hoogte vraagt steigers, een hoogwerker of andere voorzieningen. De bereikbaarheid kan daardoor een belangrijk deel van de uiteindelijke onderhoudskosten bepalen.

Een MJOP moet zulke omstandigheden meenemen in de planning.

De exacte inventarisatie verschilt per kerkgebouw.

Tijdens de opname kijken we naar de relevante bouwkundige en, wanneer afgesproken, installatietechnische onderdelen. Daarbij kan het onder andere gaan om:

• dakbedekking en dakconstructie
• toren en spits
• gevels en metselwerk
• natuursteen
• voegwerk
• goten en hemelwaterafvoeren
• lood-, koper- en zinkwerk
• kozijnen, deuren en buitenschilderwerk
• glas-in-loodramen
• binnenwanden en plafonds
• houten constructies
• vloeren en trappen
• verwarmingsinstallaties
• elektrische installaties
• ventilatie
• sanitaire voorzieningen
• bijgebouwen en andere relevante onderdelen

Niet iedere kerk heeft dezelfde bouwdelen. We stemmen het plan af op wat daadwerkelijk aanwezig is.

Bij veel kerkgebouwen vormt het dak een belangrijk deel van het toekomstige onderhoudsbudget.

Het oppervlak is groot, delen liggen hoog en de bereikbaarheid kan beperkt zijn. Daarnaast komen rond torens, dakvlakken en aansluitingen verschillende materialen bij elkaar.

Tijdens de opname kijken we bijvoorbeeld naar de zichtbare conditie van de dakbedekking, aansluitingen, lood- en zinkwerk, goten en bereikbare delen van de constructie.

Wanneer een deel van de dakbedekking nog functioneert maar duidelijk richting het einde van de technische levensduur gaat, is dat voor de meerjarenbegroting al belangrijke informatie, ook zonder dat er nu al een zichtbare lekkage is.

Door vervanging vooraf te plannen kan een kerkbestuur jaren eerder rekening houden met de benodigde reservering.

Een kerktoren maakt de onderhoudsplanning direct specifieker.

Voegwerk, houtwerk, natuursteen, galmborden, dakbedekking en metalen onderdelen bevinden zich soms op grote hoogte. De kosten van onderhoud bestaan dan niet alleen uit materiaal en arbeid, maar ook uit bereikbaarheid.

Een onderhoudsbeurt die op maaiveldniveau relatief beperkt zou zijn, kan door steigerwerk of specialistische toegang aanzienlijk duurder worden.

In het MJOP is het daarom zinvol om werkzaamheden op hoogte waar mogelijk te combineren.

Wanneer bijvoorbeeld voegwerk, schilderwerk en herstel aan loodwerk binnen dezelfde periode nodig zijn, kan één gezamenlijke toegang soms logischer zijn dan drie afzonderlijke uitvoeringsmomenten.

Oudere kerkgebouwen hebben vaak grote geveloppervlakken.

Plaatselijk uitgesleten voegwerk hoeft niet direct te betekenen dat een complete gevel moet worden aangepakt. Wanneer slijtage zich over een groter oppervlak verspreidt, verandert de schaal van het onderhoud echter snel.

Bij natuurstenen onderdelen kunnen weer andere problemen ontstaan, zoals verweerde oppervlakken, beschadigde ornamenten of slechte aansluitingen.

Het MJOP legt vast welke onderdelen nu onderhoud vragen en welke werkzaamheden redelijkerwijs later te verwachten zijn.

Zo kan groot gevelonderhoud worden voorbereid voordat schade verder oploopt.

Glas-in-lood is technisch en financieel een ander bouwdeel dan een standaard raam.

Niet alleen het glas zelf is relevant. Ook loodprofielen, beschermbeglazing, raamconstructies en aansluitingen kunnen onderhoud vragen.

Bij oudere ramen kan periodiek herstel uiteindelijk overgaan in grotere restauratiewerkzaamheden.

Een MJOP maakt zichtbaar wanneer zulke ingrepen waarschijnlijk in beeld komen.

Wanneer specialistische restauratiekennis nodig is, kan daarvoor naast het MJOP een gespecialiseerde partij worden ingeschakeld.

Veel oudere kerken hebben indrukwekkende houten dakconstructies die grotendeels buiten het zicht van gewone bezoekers blijven.

Vocht, lekkage en aantasting kunnen daar grote gevolgen hebben wanneer problemen lange tijd onopgemerkt blijven.

Tijdens een visuele opname kijken we naar de bereikbare constructiedelen en naar aanwijzingen zoals vochtsporen, vervorming of zichtbare houtaantasting.

Wanneer een waarneming aanleiding geeft voor specialistisch constructief of houtonderzoek, wordt dat als vervolgstap benoemd.

Het MJOP zelf is een onderhoudsplan en vervangt geen destructief of specialistisch constructieonderzoek.

Onderhoud aan een kerk gaat verder dan het casco.

Een verwarmingsinstallatie kan een grote toekomstige vervangingspost zijn. Hetzelfde geldt voor delen van de elektrische installatie of andere gebouwgebonden systemen.

Bij grote kerkruimtes speelt bovendien dat installaties vaak anders worden belast dan in een woongebouw. Een kerk kan bijvoorbeeld slechts een beperkt aantal momenten per week volledig worden verwarmd.

Welke installaties in het MJOP worden opgenomen, spreken we vooraf af.

Zo ontstaat één planning waarin bouwkundig onderhoud en relevante installatietechnische vervangingen naast elkaar staan.

Een meerjarenplan heeft weinig waarde wanneer bestaand achterstallig onderhoud simpelweg over de komende twintig jaar wordt uitgesmeerd.

De huidige toestand vormt daarom het vertrekpunt.

Stel dat een kerk over zes jaar regulier buitenschilderwerk zou moeten krijgen, maar tijdens de opname blijkt dat delen van het houtwerk nu al onvoldoende beschermd zijn. Dan hoort dat probleem eerder in de planning thuis.

Hetzelfde geldt voor een verstopte of beschadigde goot, plaatselijk slecht voegwerk of een lekkende aansluiting.

Eerst brengen we in beeld wat op korte termijn aandacht vraagt. Daarna wordt het reguliere onderhoudsritme voor de volgende jaren opgebouwd.

Na de inventarisatie worden de relevante onderhoudswerkzaamheden verdeeld over de gekozen planperiode.

Per bouwdeel wordt gekeken naar:

• de huidige technische toestand
• het benodigde onderhoud
• het eerste verwachte uitvoeringsmoment
• de onderhoudscyclus
• mogelijke vervanging
• indicatieve kosten

Daarmee ontstaat een jarenplanning.

Een bestuur kan vervolgens zien dat bijvoorbeeld in jaar drie groot schilderwerk wordt verwacht, in jaar zes delen van het loodwerk aan de beurt zijn en later een veel grotere dakpost in de planning staat.

Juist die combinatie maakt het MJOP bruikbaar voor de begroting.

Bij een kerkgebouw kunnen onderhoudskosten sterk van jaar tot jaar verschillen.

Het ene jaar spelen misschien alleen kleinere inspecties en plaatselijke reparaties. Een paar jaar later kunnen werkzaamheden aan een dak, toren en gevel tegelijk aan de beurt zijn.

Zonder meerjarenplanning komt zo'n piek laat in beeld.

Met het MJOP kun je eerder bepalen hoeveel geld jaarlijks moet worden gereserveerd en of grote werkzaamheden beter gecombineerd, vervroegd of juist verantwoord uitgesteld kunnen worden.

De bedragen in het plan zijn kostenramingen voor onderhoud en vervanging. Het zijn geen offertes van de aannemers die het werk uiteindelijk uitvoeren.

Bij een monumentale kerk uit 1420 in Kampen zag onze inspecteur tijdens de opname dat het leien dak aan de zuidzijde plaatselijk was verzakt, met enkele loszittende leien rond de gootaansluiting.

Daarnaast bleek het voegwerk van de toren op meerdere plekken verweerd, met beginnende vochtindringing in het metselwerk.

Voor herstel van het dak werd in het MJOP ongeveer €18.000 opgenomen en voor het opnieuw voegen van de toren circa €12.500.

De werkzaamheden hoefden niet allemaal direct te worden uitgevoerd. Door ze over vier jaar in te plannen kon het kerkbestuur vooraf rekening houden met een grotere onderhoudspost van ongeveer €30.500.

Tijdens de opname van een kerk uit 1660 in Middelburg bleek dat de glas-in-loodramen aan de noordzijde nog functioneerden, maar binnen enkele jaren groot onderhoud nodig zouden hebben door verzwakte loodprofielen.

Tegelijkertijd stonden schilderwerk aan de kozijnen en herstel van enkele goten in ongeveer dezelfde periode gepland.

Afzonderlijke uitvoering zou meerdere keren steigerwerk vragen. Door de werkzaamheden in de meerjarenplanning op elkaar af te stemmen ontstond één logisch uitvoeringsmoment.

In de begroting werd circa €9.000 opgenomen voor herstel van de glas-in-loodramen en €4.500 voor het schilderwerk en gootherstel samen.

Bij monumentale kerkgebouwen vraagt onderhoud extra aandacht.

Historische materialen en bouwdetails kunnen niet altijd op dezelfde manier worden hersteld als bij een modern gebouw. Ook kunnen voor bepaalde werkzaamheden aanvullende eisen, toestemming of specialistische partijen nodig zijn.

De monumentale status verandert het doel van het MJOP niet: onderhoud en kosten vooruit plannen.

Wel moet bij de uitvoering beter worden gekeken naar materiaalgebruik, historische onderdelen en eventuele voorwaarden die voor het gebouw gelden. Achtergrondinformatie over onderhoud en regelgeving bij monumenten vind je bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed.

Wanneer specialistisch monumentenadvies buiten onze opdracht nodig is, kan dit als vervolgstap in de planning worden benoemd.

Groot onderhoud kan een logisch moment zijn om verduurzamingsmogelijkheden te onderzoeken.

Wanneer een dak toch wordt aangepakt of een installatie richting vervanging gaat, ontstaat een ander beslismoment dan wanneer een maatregel los van het onderhoud wordt uitgevoerd.

Bij een kerk vraagt verduurzaming wel om maatwerk.

De grote binnenruimte, het gebruikspatroon, historische constructies en eventuele monumentale status hebben invloed op wat technisch verstandig is.

Het MJOP kan onderhoudsmomenten zichtbaar maken waarop verduurzaming onderzocht kan worden. Bij monumentale kerkgebouwen is voor een volledige technische of energetische beoordeling vaak aanvullend, gespecialiseerd advies nodig om te bepalen welke maatregel daadwerkelijk passend is.

Bij een kerkgebouw kan de toegang tot een bouwdeel een aanzienlijk deel van de uitvoeringskosten vormen.

Een steiger plaatsen voor alleen schilderwerk en twee jaar later opnieuw voor voegwerk is niet altijd efficiënt.

Wanneer de technische toestand het toelaat, kan het slimmer zijn om werkzaamheden die dicht bij elkaar liggen te combineren.

Een MJOP helpt zulke momenten eerder te herkennen.

Dat betekent niet dat werkzaamheden kunstmatig worden uitgesteld tot alles tegelijk kan. De technische noodzaak blijft leidend.

Een MJOP is een momentopname met een vooruitblik.

In de jaren daarna worden werkzaamheden uitgevoerd, prijzen veranderen en bouwdelen verouderen verder. Ook kan een bestuur besluiten om bepaalde delen te restaureren of te verduurzamen.

Het plan moet daarom periodiek opnieuw aansluiten op de werkelijke toestand van het gebouw.

Hoe vaak actualisatie nodig is hangt af van het gebouw, de looptijd van het plan en wat er in de tussentijd verandert.

Na grote werkzaamheden is het verstandig om de planning in ieder geval opnieuw te beoordelen.

Een MJOP geeft inzicht in planmatig onderhoud en toekomstige kosten.

Het is geen restauratiebestek, aannemersofferte of volledig specialistisch constructieonderzoek.

Ook worden verborgen constructiedelen niet automatisch geopend om hun toestand vast te stellen.

Wanneer bij de opname blijkt dat bijvoorbeeld een fundering, houtconstructie, monumentaal onderdeel of installatie specialistischer onderzoek nodig heeft, kan dit als aparte vervolgstap worden geadviseerd.

Zo blijft duidelijk welk antwoord het MJOP zelf geeft en waarvoor aanvullende expertise nodig is.

Een praktisch MJOP moet bruikbaar zijn na de oplevering.

Het bestuur wil kunnen zien welke werkzaamheden binnenkort spelen, welke grote uitgaven later komen en hoeveel geld daarvoor gereserveerd moet worden.

Dezelfde planning kan worden gebruikt bij:

• jaarlijkse begrotingen
• besluitvorming binnen het bestuur
• overleg over groot onderhoud
• aanvragen van offertes
• afstemming met beheerders en uitvoerende partijen
• actualisatie na uitgevoerd onderhoud

Zo wordt het rapport een werkdocument voor het beheer van het kerkgebouw.

De werkwijze voor een kerk bouwt voort op dezelfde basis als andere MJOP's van WoonKeur: de bestaande technische staat opnemen, relevante onderhoudswerkzaamheden bepalen en deze vertalen naar een meerjarenplanning met kosten.

Meer over de algemene opbouw lees je bij Meerjaren Onderhoudsplan.

Wil je vooraf zien hoe WoonKeur onderhoudswerkzaamheden en jarenplanningen verwerkt? Bekijk dan het MJOP voorbeeldrapport.

Een kerkgebouw is vrijwel nooit goed in één standaard prijscategorie onder te brengen.

Een kleine moderne kerk zonder toren vraagt een heel andere opname dan een monumentale kerk met verschillende dakvlakken, hoge gevels, glas-in-lood, bijgebouwen en uitgebreide installaties.

Daarom heeft WoonKeur voor een MJOP kerk geen vast tarief.

We maken vooraf een offerte op basis van onder andere:

• omvang van het gebouw
• complexiteit en aantal bouwdelen
• bereikbaarheid
• aanwezige torens en hoge dakdelen
• gewenste looptijd van het plan
• onderdelen die binnen de scope moeten vallen
• beschikbare tekeningen en gebouwinformatie

Neem contact met ons op en vertel om welk kerkgebouw het gaat. We bespreken de gewenste scope en sturen vervolgens een passende offerte.

WoonKeur stelt Meerjaren Onderhoudsplannen op door heel Nederland.

Bij kerkgebouwen is de locatie minder bepalend dan het gebouw zelf. Bouwperiode, omvang, monumentale onderdelen, hoogte en technische complexiteit bepalen voor een groot deel hoe de opname moet worden ingericht.

Vooraf bespreken we welke informatie al beschikbaar is en welke onderdelen tijdens het bezoek moeten worden beoordeeld.

Een kerkgebouw kan tientallen verschillende onderhoudsposten hebben die allemaal hun eigen ritme volgen. Zonder centrale planning is het moeilijk om te bepalen welke uitgaven over drie, tien of twintig jaar op het bestuur afkomen.

Een MJOP brengt die werkzaamheden samen in één planning en koppelt ze aan een financiële begroting.

Omdat iedere kerk anders is, werken we hiervoor op offertebasis.

Vraag een offerte aan voor een MJOP voor je kerk.