Wanneer laat je een bouwkundige keuring uitvoeren?

Het makkelijke antwoord is: voor je een huis koopt.

Het betere antwoord is iets genuanceerder.

Want wanneer ben je eigenlijk 'te laat'? Voor je bod? Nadat je bod is geaccepteerd? Nadat het koopcontract is getekend? Of pas wanneer je bij de notaris hebt gezeten?

Na duizenden aankoopkeuringen heb ik vrijwel iedere variant voorbij zien komen.

Mijn voorkeur is simpel: hoe eerder je de technische staat van de woning kent, hoe meer vrijheid je nog hebt om iets met die informatie te doen.

Maar dat betekent niet dat iedere koper eerst een inspecteur door de woning moet sturen voordat hij überhaupt een bod mag uitbrengen.

De woningmarkt werkt soms gewoon niet zo.

Laten we de verschillende momenten daarom netjes uit elkaar halen.

Een bouwkundige keuring heeft de meeste waarde zolang je nog keuzes kunt maken.

Stel dat tijdens de inspectie blijkt dat het dak veel eerder vervangen moet worden dan je dacht. Er is ook houtrot aan meerdere kozijnen en de inspecteur ziet scheurvorming waarvoor verder onderzoek verstandig is.

Dat zijn geen leuke conclusies.

Maar voordat je definitief koopt, zijn ze vooral informatie.

Je kunt dan bepalen: wil ik deze woning nog steeds? Vind ik mijn oorspronkelijke bod nog logisch? Kan ik de verwachte onderhoudskosten betalen? Wil ik aanvullend onderzoek laten uitvoeren? Of wordt het risico mij te groot?

Na de overdracht kun je precies dezelfde informatie krijgen, maar dan bezit je het probleem inmiddels zelf.

Dat is waarom timing ertoe doet.

Technisch gezien vind ik dit de mooiste positie.

Je laat de woning inspecteren, ontvangt informatie over de bouwkundige staat en bepaalt daarna wat je bereid bent te bieden.

Blijkt de woning technisch uitstekend onderhouden? Mooi.

Blijkt dat er de komende jaren €20.000 aan onderhoud aankomt? Dan kun je dat meenemen in je financiële afweging.

Je hoeft achteraf niet opnieuw over de voorwaarden van een al geaccepteerd bod te praten.

Je weet voordat je biedt waar je aan begint.

Dat geeft de meeste vrijheid.

Maar er zit een praktisch probleem aan.

In een drukke woningmarkt geeft niet iedere verkoper geïnteresseerden de gelegenheid om voor het bieden uitgebreid een bouwkundige inspectie te organiseren.

Als er twintig belangstellenden zijn en de bieddeadline over twee dagen sluit, kan de werkelijkheid anders zijn dan het theoretisch ideale aankoopproces.

Daarom vind ik 'altijd voor je bod keuren' ook te makkelijk advies.

Soms kan het. Soms simpelweg niet.

Dit is een moment dat kopers soms over het hoofd zien.

Een bod kan geaccepteerd zijn terwijl de koopovereenkomst nog moet worden opgesteld en ondertekend.

Als de verkoper ermee instemt, kan dat een uitstekend moment zijn voor de bouwkundige keuring.

De prijs is in beginsel afgesproken, maar je hebt nog niet hetzelfde stadium bereikt als na ondertekening van de schriftelijke koopovereenkomst.

Voor mij is dit in veel situaties een heel prettige oplossing.

Je hoeft niet voor iedere woning waarop je misschien wilt bieden al honderden euro's aan keuringskosten te maken.

Maar je probeert de technische informatie wel boven tafel te krijgen voordat je definitief verdergaat.

Of de verkoper daarvoor tijd wil geven, is natuurlijk onderdeel van het aankoopproces.

In een snelle verkoop kan de verkoper aandringen op ondertekening.

Dan wordt de volgende optie belangrijk.

Dit is een van de meest gebruikte manieren om technische onzekerheid af te vangen.

Je brengt een bod uit en maakt daarbij duidelijk dat je koopt onder voorbehoud van een bouwkundige keuring.

Vervolgens wordt in de koopovereenkomst vastgelegd onder welke omstandigheden je je op dat voorbehoud kunt beroepen.

Dat laatste is essentieel.

'Onder voorbehoud van bouwkundige keuring' klinkt heel veilig, maar uiteindelijk bepaalt de precieze tekst van de afspraak wat het voorbehoud waard is.

Er kan bijvoorbeeld worden afgesproken dat je de overeenkomst kunt ontbinden wanneer de kosten van direct noodzakelijk herstel boven een bepaald bedrag uitkomen.

Ook de termijn waarbinnen je de keuring moet laten uitvoeren en een beroep op de clausule moet doen is belangrijk.

Meer hierover lees je in ons uitgebreide artikel over voorbehoud van bouwkundige keuring.

Dit zie ik regelmatig.

Een koper neemt bijvoorbeeld op: "Onder voorbehoud van bouwkundige keuring waarbij de directe herstelkosten niet hoger mogen zijn dan €10.000."

Klinkt logisch.

Maar waarom €10.000?

Als jij een woning koopt waarbij je financieel nog €3.000 ruimte hebt, is €10.000 misschien helemaal geen comfortabele grens.

Andersom kan iemand die bewust een opknapper koopt prima bereid zijn €30.000 aan onderhoud over te nemen.

De grens moet passen bij jouw bod, financiële situatie en risicobereidheid.

Een ontbindende voorwaarde is geen standaardzin die je gedachteloos uit een voorbeeldcontract moet kopiëren.

Bespreek de precieze formulering met je aankoopmakelaar, juridisch adviseur of andere deskundige die jouw koopovereenkomst begeleidt.

Na ontvangst van de door partijen getekende koopovereenkomst heeft een particuliere koper van een woning in Nederland in beginsel drie dagen wettelijke bedenktijd.

Binnen die bedenktijd kun je zonder opgave van reden van de koop afzien.

Je zou de bouwkundige keuring dus in die periode kunnen laten uitvoeren.

En ja, dat gebeurt.

Maar ik zou persoonlijk niet zeggen: "Geen probleem, we tekenen gewoon en regelen daarna binnen die drie dagen wel even een inspectie."

Waarom niet?

Omdat drie dagen ontzettend kort kunnen zijn.

Een inspecteur moet beschikbaar zijn. De verkoper of makelaar moet toegang geven. Jij wilt misschien zelf bij de keuring zijn. En wanneer je een compleet schriftelijk rapport wilt afwachten, speelt ook de rapporttermijn mee.

Bovendien geldt voor de berekening van de bedenktijd een specifieke wettelijke regeling rondom weekenden en erkende feestdagen.

De bedenktijd is een belangrijk vangnet.

Ik zou hem alleen niet als ideale hoofdstrategie voor technisch onderzoek gebruiken wanneer je ook eerder kunt keuren of een goed bouwkundig voorbehoud kunt afspreken.

Deze worden nog weleens door elkaar gehaald.

De wettelijke bedenktijd heb je als particuliere koper van een woning op grond van de wet.

Je hoeft binnen die termijn geen bouwkundig gebrek aan te tonen om van de koop af te zien.

Een bouwkundig voorbehoud is daarentegen een afspraak in de koopovereenkomst.

Daarbij gelden de voorwaarden die in die clausule zijn vastgelegd.

Stel dat je wettelijke bedenktijd voorbij is, maar de termijn van je bouwkundige voorbehoud nog loopt.

Dan kan dat voorbehoud nog steeds relevant zijn.

Andersom kan tijdens de wettelijke bedenktijd blijken dat je simpelweg niet verder wilt met de koop. Dan hoef je niet eerst te bewijzen dat de herstelkosten boven de afgesproken grens uitkomen.

Het zijn dus twee aparte vangnetten.

Als ik zelf een bestaande woning zou kopen, zou mijn volgorde ongeveer zo zijn.

• Eerste keuze: keuren voor het bod, als de situatie dat praktisch toelaat.
• Tweede keuze: bod geaccepteerd, maar keuren voordat de koopovereenkomst definitief wordt getekend.
• Derde keuze: tekenen met een duidelijke en bruikbare ontbindende voorwaarde voor bouwkundige keuring.
• Vierde keuze: de wettelijke bedenktijd gebruiken wanneer de situatie daarom vraagt.

Wat ik liever niet zou doen: zonder keuring, zonder bouwkundig voorbehoud en zonder verdere technische informatie tekenen en vervolgens hopen dat het allemaal wel meevalt.

Dat kan prima aflopen.

Alleen heb je dan bewust een kans om informatie te verzamelen laten liggen.

Dat argument hoor ik vaak.

En ik begrijp het.

Een verkoper kan een bod zonder ontbindende voorwaarden aantrekkelijker vinden dan een bod waarbij er nog onzekerheden bestaan.

Maar je moet twee beslissingen uit elkaar houden.

De eerste is commercieel: hoe aantrekkelijk wil ik mijn bod voor de verkoper maken?

De tweede is technisch en financieel: welk risico ben ik bereid zelf te dragen?

Het is niet aan een bouwkundig inspecteur om te bepalen hoeveel risico jij in een bieding moet nemen.

Maar zorg wel dat je begrijpt wat je weggeeft wanneer je afstand doet van een bouwkundig voorbehoud.

Je maakt je bod misschien aantrekkelijker.

Je houdt tegelijkertijd minder ruimte over wanneer na acceptatie blijkt dat de woning technisch tegenvalt.

Dat kan een bewuste keuze zijn.

Het moet alleen wel bewust zijn.

Niet omdat verkopers massaal problemen proberen te verbergen.

Het zijn gewoon twee totaal verschillende momenten.

Tijdens een bezichtiging loop je door een woning met een verkoopmakelaar. Je kijkt naar ruimte, licht, indeling, buurt en sfeer.

Je opent misschien een kastdeur. Je kijkt even in de tuin. Je probeert ondertussen te onthouden of die eettafel van jou hier eigenlijk wel past.

Een bouwkundig inspecteur komt met een ander doel.

Die kijkt naar scheurvorming. Naar de onderzijde van kozijnen. Naar vochtsporen. Naar dakbedekking. Naar de kruipruimte vanaf de beschikbare toegang. Naar ventilatie. Naar aansluitingen en onderhoudsstaat.

Dat is precies waarom ik een tweede bezichtiging door jezelf niet als vervanging van een keuring zie.

Leeftijd alleen bepaalt niet of een woning goed of slecht is.

Ik heb oude woningen gezien die technisch fantastisch werden onderhouden. En relatief jonge woningen waar behoorlijk wat aan mankeerde.

Maar bij oudere woningen neemt de kans toe dat je te maken krijgt met bouwdelen en risico's die bij nieuwere woningen minder snel spelen.

Denk aan oudere dakconstructies, verouderde installaties, historische verbouwingen, houten vloeren, oude riolering, funderingsvraagstukken en materialen uit bouwperioden waarin anders werd gebouwd dan nu.

Dat betekent niet: oude woning = probleemwoning.

Het betekent wel dat ik bij een woning van honderd jaar oud minder snel zou zeggen: "Ach, die keuring slaan we wel over."

Dit klinkt tegenstrijdig. Alles is toch net nieuw?

Precies daarom kijken kopers er soms minder kritisch naar.

Een nieuwe keuken, strak stucwerk, nieuwe vloer en zwarte kranen geven snel het gevoel dat een woning 'af' is.

Maar cosmetische renovatie vertelt weinig over het dak, de fundering, de kwaliteit van verbouwingen achter het stucwerk of de oudere bouwdelen die niet zijn vervangen.

Nieuw schilderwerk kan bovendien eerdere vochtsporen tijdelijk aan het zicht onttrekken.

Een mooi interieur is dus geen bouwkundig rapport.

Bij appartementen hoor ik soms: "Het dak is van de VvE, dus waarom zou ik laten keuren?"

Omdat jij niet alleen een keuken en woonkamer koopt.

Je koopt een appartementsrecht en daarmee een belang in een gebouw.

De staat van gevels, dak, balkons, kozijnen en andere gemeenschappelijke onderdelen kan uiteindelijk invloed hebben op de financiële positie van de VvE en daarmee indirect op jou.

Bij een appartement kijk ik daarom niet alleen naar het appartement zelf.

Ik wil ook weten wat er over het complex bekend is.

Lees bijvoorbeeld het MJOP, de notulen van recente VvE-vergaderingen, de financiële stukken en informatie over gepland groot onderhoud.

Een bouwkundige keuring van een appartement en een beoordeling van de VvE-documenten beantwoorden verschillende vragen en vullen elkaar aan.

Een scheur is een goed voorbeeld van waarom timing en onderzoek belangrijk zijn.

Sommige scheuren zijn bouwkundig weinig spannend. Andere patronen kunnen aanleiding geven om verder te kijken.

Als je voor aankoop al duidelijke scheurvorming ziet, zou ik die informatie niet negeren omdat je bang bent dat nader onderzoek je biedproces vertraagt.

Laat iemand beoordelen wat er zichtbaar is.

Wanneer daar aanleiding voor bestaat kan bijvoorbeeld een funderingsonderzoek fase 0 passend zijn.

Een standaard bouwkundige keuring is namelijk geen volledig specialistisch funderingsonderzoek.

Een bouwkundige keuring wordt vooral met woningkoop geassocieerd, maar er zijn meer momenten waarop technisch onderzoek zinvol kan zijn.

Na een verbouwing wil je bijvoorbeeld misschien weten of werkzaamheden bouwkundig goed zijn uitgevoerd.

Dat vraagt niet altijd om exact dezelfde keuring als bij aankoop.

Bij nieuwbouw of een grote verbouwing kan een opleveringskeuring beter aansluiten op de vraag die je hebt.

Het juiste onderzoek hangt af van het moment en van wat je daadwerkelijk wilt weten.

Ook een verkoper kan voor verkoop een bouwkundige inspectie laten uitvoeren.

Het voordeel is voorspelbaarheid.

Je weet vooraf welke technische punten een koper of diens inspecteur waarschijnlijk kan tegenkomen.

Dat geeft je de mogelijkheid bepaalde zaken eerst te herstellen of informatie alvast transparant beschikbaar te stellen.

Maar ook hier geldt: een verkoperskeuring verandert niets aan het feit dat een koper zijn eigen onderzoek kan willen doen.

De belangen zijn nu eenmaal niet hetzelfde.

Bij een normale koop van een bestaande woning bestaat geen algemene wettelijke regel die zegt dat iedere koper verplicht een bouwkundige keuring moet laten uitvoeren.

Dat wordt soms verkeerd uitgelegd.

Een geldverstrekker kan in een specifieke situatie wel aanvullende eisen stellen.

Voor NHG gelden bijvoorbeeld concrete situaties waarin een bouwkundig rapport nodig is.

Volgens de actuele NHG-voorwaarden speelt dat wanneer uit het taxatierapport blijkt dat direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud gemiddeld meer dan 10% van de marktwaarde bedraagt, wanneer nader bouwkundig onderzoek nodig is of wanneer de bouwkundige toestand van de woning slecht is.

In zo'n situatie moet het bouwkundig rapport bovendien aan de NHG-eisen voldoen.

Dus: niet iedere NHG-hypotheek vereist automatisch een bouwkundige keuring.

Je hoort bij woningkoop vaak over de mededelingsplicht van de verkoper en de onderzoeksplicht van de koper.

Daaruit wordt soms de conclusie getrokken dat iedere koper wettelijk verplicht is een bouwkundige keuring te boeken.

Zo eenvoudig ligt het niet.

Als koper wordt wel van je verwacht dat je onder omstandigheden onderzoek doet naar zaken waarover twijfel bestaat of waarvoor aanleiding tot verder onderzoek bestaat.

Hoe ver dat gaat hangt af van de concrete situatie.

Een bouwkundige keuring kan een belangrijke manier zijn om invulling te geven aan dat onderzoek, maar vervangt niet automatisch ieder ander onderzoek en is ook niet in iedere koop wettelijk voorgeschreven.

Bij juridische discussies over verborgen gebreken spelen de omstandigheden van de koop uiteindelijk een grote rol.

Ben je al eigenaar en heb je nooit een aankoopkeuring laten uitvoeren?

Dan kan technisch onderzoek nog steeds nuttig zijn.

Je krijgt inzicht in onderhoud, gebreken en werkzaamheden die eraan komen.

Maar het doel is veranderd.

Voor de koop gebruik je de informatie om te beslissen of en onder welke voorwaarden je wilt kopen.

Na de koop gebruik je dezelfde soort technische informatie vooral om te beslissen wat je moet onderhouden, repareren of verder onderzoeken.

Dat is een behoorlijk verschil.

Daarom zou ik een aankoopkeuring niet vrijwillig uitstellen tot na de sleuteloverdracht wanneer je hem ook voor die tijd kunt doen.

Nog iets praktisch.

Een bouwkundige keuring begint voor mij niet pas wanneer de inspecteur de voordeur binnenstapt.

Als koper kun je vooraf al informatie verzamelen.

Kijk naar het bouwjaar. Lees beschikbare documenten. Vraag naar verbouwingen. Bekijk het energielabel. Vraag bij een appartement de VvE-stukken op.

Zijn er bekende funderingsproblemen in de omgeving? Is het dak recent vervangen? Is er ooit lekkage geweest?

Hoe meer relevante informatie de inspecteur heeft, hoe gerichter hij bepaalde signalen kan plaatsen.

Een bouwkundige keuring is geen vervanging voor nadenken.

Het is een extra deskundige blik binnen je totale aankooponderzoek.

Ik snap dat dit makkelijk praten is.

Je hebt een woning gevonden waar je verliefd op bent.

De makelaar zegt dat er morgen nog acht bezichtigingen zijn.

De bieddeadline is vrijdag.

Je hoort dat andere geïnteresseerden misschien zonder voorwaarden bieden.

Op dat moment voelt ieder extra onderzoek alsof het je kansen verkleint.

Maar het feit dat andere kopers risico willen nemen maakt dat risico voor jou niet kleiner.

Misschien kopen zij de woning zonder problemen. Misschien niet.

Jij moet uiteindelijk bepalen waar jouw grens ligt.

Dat is ook de reden dat ik weinig heb met algemene uitspraken zoals: "In deze markt moet je gewoon zonder bouwkundig voorbehoud bieden."

Dat is geen bouwkundig advies.

Dat is een keuze over risico.

En die keuze hoort uiteindelijk bij jou.

Stel dat je een tussenwoning uit 1972 wilt kopen.

De vraagprijs is €425.000 en je overweegt €450.000 te bieden.

Tijdens een bouwkundige keuring voor het bod blijkt dat de platte dakbedekking van de aanbouw richting het einde van de levensduur gaat en dat meerdere kozijnen onderhoud vragen.

De inspecteur schat dat je voor deze werkzaamheden in de eerste jaren bijvoorbeeld €8.000 tot €12.000 moet reserveren.

Misschien bied je vervolgens nog steeds €450.000. Misschien €440.000. Misschien koop je het huis helemaal niet.

Het belangrijke punt is niet welk bedrag je kiest.

Het belangrijke punt is dat je die keuze maakt met de technische informatie.

Dit is een illustratief voorbeeld en geen WoonKeur-dossier.

Een koper doet een bod op een woning uit 1936 en neemt een bouwkundig voorbehoud op.

Na acceptatie ziet de inspecteur scheurvorming en duidelijke scheefstand die aanleiding geven voor nader funderingsonderzoek.

De gewone aankoopkeuring kan op dat moment niet definitief vertellen wat de fundering onder de grond doet.

Maar de constatering dat verder onderzoek nodig is, kan voor de koper enorm belangrijk zijn.

Dat is precies waarom een bouwkundige keuring niet alleen gaat over het optellen van herstelkosten.

Soms is de belangrijkste conclusie: hier weten we nog onvoldoende van en voordat je definitief verdergaat moet iemand specialistischer kijken.

Ook dit is een illustratief voorbeeld.

Bij een aankoop geldt meestal: hoe sneller je duidelijkheid nodig hebt, hoe eerder je moet bellen.

Heb je een bieddeadline over een paar dagen? Wacht dan niet tot de avond ervoor.

Is je bod al geaccepteerd en staat in het koopcontract een termijn voor bouwkundige keuring? Geef die deadline direct door bij het plannen.

Bij WoonKeur werken we door heel Nederland en kunnen we afhankelijk van de planning vaak snel schakelen.

Bij echte tijdsdruk bestaan er daarnaast mogelijkheden voor een bouwkundige keuring met spoed.

Of een afspraak op zeer korte termijn mogelijk is hangt af van locatie, beschikbare inspecteurs en toegang tot de woning.

Niet alleen de datum van de inspectie telt.

Je wilt de informatie ook op tijd kunnen gebruiken.

Bij een bouwkundig voorbehoud kan in de overeenkomst een uiterste datum staan waarop je een beroep op de clausule moet doen.

Plan daarom niet alleen achteruit vanaf de inspectiedatum.

Kijk naar de hele termijn: wanneer kan de inspecteur naar binnen? Wanneer ontvang je de resultaten? Is aanvullend onderzoek mogelijk als er iets ernstigs wordt gevonden? Wanneer loopt je ontbindende voorwaarde af?

Een dag extra aan de voorkant kan achteraf veel stress besparen.

Dat hangt af van het type onderzoek en de woning.

Maar ik zou timing niet laten afhangen van de vraag of je door een keuring misschien een paar honderd euro uitgeeft aan een woning die je uiteindelijk niet koopt.

Dat voelt zuur.

Je hebt geld uitgegeven en houdt geen huis over.

Maar als die keuring ervoor zorgt dat je bewust niet doorgaat met een aankoop die technisch niet bij jouw budget of risicobereidheid past, heeft die inspectie juist precies gedaan waarvoor je hem hebt laten uitvoeren.

Over prijzen, marktverschillen en wat je voor een keuring krijgt hebben we een apart artikel geschreven: kosten bouwkundige keuring.

Ook wanneer je het perfecte moment kiest, blijft een bouwkundige keuring een visuele, niet-destructieve opname.

We breken geen muren open. We verwijderen geen vloeren. We graven funderingen niet vrij.

Niet ieder verborgen gebrek kan tijdens een normale inspectie worden vastgesteld.

Het doel is dus niet om te beloven dat je woning na aankoop nooit een onverwacht probleem kan hebben.

Het doel is om voor je beslissing zoveel mogelijk zichtbare gebreken, onderhoudsrisico's en aanwijzingen voor verder onderzoek in beeld te brengen.

Wil je precies zien hoe zo'n rapport eruitziet? Bekijk dan het voorbeeldrapport.

Kopers bellen ons soms met: "Ik heb gisteren getekend. Mijn bouwkundig voorbehoud loopt morgen af. Kunnen jullie vandaag nog komen?"

Soms lukt dat.

Maar dit is niet hoe ik het zou plannen.

Weet je dat je waarschijnlijk wilt laten keuren? Neem dat besluit vroeg in het aankoopproces.

Vraag bij de bezichtiging al of een bouwkundige inspectie mogelijk is.

Bedenk voor je bod of je een bouwkundig voorbehoud wilt opnemen.

Bespreek de formulering voordat je tekent.

En geef deadlines direct door zodra je de keuring plant.

Dan gebruik je de bouwkundige keuring als onderdeel van je aankoopstrategie in plaats van als noodrem op het laatste moment.

Dat is uiteindelijk mijn belangrijkste advies.

Er bestaat niet één perfect moment dat voor iedere woningkoper hetzelfde is.

De woningmarkt, verkoper, biedprocedure en jouw eigen financiële positie bepalen hoeveel ruimte je hebt.

Maar één regel blijft overeind: laat technisch onderzoek plaatsvinden op een moment waarop je nog iets met de uitkomst kunt doen.

Voor je bod is dat ideaal.

Na je bod kan prima.

Onder een goed bouwkundig voorbehoud kan ook prima.

Alleen wachten tot na de overdracht omdat je voor de koop liever niet wilde weten wat er aan de hand was, vind ik persoonlijk de slechtste variant.

Je koopt waarschijnlijk voor enkele honderdduizenden euro's een gebouw waar je jaren in wilt wonen.

Dan is het niet vreemd om voor de definitieve koop iemand te laten kijken naar wat je technisch eigenlijk koopt.

Meer over de inhoud van de inspectie lees je bij bouwkundige keuring van een woning en in ons artikel bouwkundige keuring voor of na een bod.

Wil je een keuring inplannen? Neem contact op met WoonKeur.