Voorwaarde bouwtechnische keuring in het koopcontract

Je hebt een woning gevonden die goed voelt.

De bezichtiging was positief.

Nu wil je een bod uitbrengen. Wanneer je een bod uitbrengt, kun je een bod onder voorbehoud of bieden onder voorbehoud opnemen. Dit betekent dat je in je bod een voorwaarde stelt, bijvoorbeeld dat de koop alleen doorgaat als de bouwtechnische keuring geen onverwachte kosten of ernstige gebreken aan het licht brengt. Zo bescherm je jezelf tegen financiële risico’s en kun je de koop ontbinden als uit de keuring blijkt dat de kosten te hoog worden.

Maar wat als later blijkt dat er verborgen gebreken zijn of onverwachte kosten ontstaan?

En de herstelkosten hoger uitvallen dan je had verwacht?

De voorwaarde bouwtechnische keuring is bedoeld om je daartegen te beschermen.

In dit artikel lees je wat deze voorwaarde inhoudt, hoe je hem opneemt in het koopcontract en wanneer je er gebruik van kunt maken.

Voorwaarde bouwtechnische keuring: wat betekent het precies?

De voorwaarde bouwtechnische keuring is een ontbindende voorwaarde in het koopcontract.

Deze geeft je als koper het recht om de koop te ontbinden als uit de bouwkundige keuring blijkt dat de kosten voor herstel hoger zijn dan een vooraf afgesproken bedrag. Het voorbehoud van bouwkundige keuring en het voorbehoud van een bouwkundige bieden bescherming tegen onverwachte gebreken en financiële risico’s.

Sinds 2018 is het bouwkundig voorbehoud opgenomen in de model koopovereenkomst van de NVM.

Dat betekent niet dat de voorwaarde automatisch geldt.

Je moet het voorbehoud expliciet opnemen bij het uitbrengen van je bod. Het voorbehoud bouwkundige keuring gaat gelden zodra je het in het koopcontract opneemt; dit is vooral nuttig bij oudere woningen of als er tekenen zijn van achterstallig onderhoud. Het voorbehoud is nuttig omdat het je de mogelijkheid geeft om de koop te ontbinden of te heronderhandelen als er uit de keuring ernstige gebreken blijken.

Doe je dat niet, dan koop je de woning zonder deze bescherming.

De werking is eenvoudig.

Je spreekt met de verkoper een maximumbedrag af voor direct noodzakelijk herstel.

Blijven de begrote kosten daaronder, dan gaat de koop door.

Overschrijden ze die grens, dan mag je de koop ontbinden zonder boete. In het bouwkundig rapport wordt dit duidelijk onderbouwd; daaruit blijkt of de kosten het afgesproken bedrag overschrijden.

In de praktijk worden vaak grensbedragen gehanteerd tussen €5.000 en €10.000, of 2 tot 3% van de koopsom.

Bij een woning van €325.000 kan dat bijvoorbeeld €7.500 zijn.

Bij een appartement van €275.000 is een grens van €5.500 (2%) gangbaar.

De voorwaarde ziet uitsluitend op de bouwkundige staat van de woning.

Cosmetische zaken, zoals verouderd schilderwerk of een oude keuken, vallen hier niet onder.

Belangrijkste punten uit dit artikel

Wanneer neem je een voorwaarde bouwtechnische keuring op?

Wanneer opnemen?

De ontbindende voorwaarde moet je al opnemen bij het uitbrengen van je bod.

Dat doe je schriftelijk, bijvoorbeeld via e-mail of een biedingsformulier.

Je kunt het voorbehoud alleen opnemen als je van plan bent een bouwtechnische keuring te laten verrichten door een professionele bouwkundige. 

Wacht je tot nadat je bod is geaccepteerd, dan is het in principe te laat.

Zonder vooraf genoemd voorbehoud geldt de bescherming niet.

Wat als je geen voorbehoud opneemt?

In een krappe woningmarkt geven verkopers soms de voorkeur aan biedingen zonder voorwaarden.

Een bod met voorbehoud kan daardoor minder aantrekkelijk zijn dan een bod zonder.

Dat risico bestaat.

Maar het alternatief is duidelijk.

Zonder voorbehoud heb je geen uitweg als naderhand blijkt dat de woning ernstige gebreken heeft. Je hebt dan geen bescherming en de kosten komen volledig voor jouw rekening.

Het is dus een afweging tussen aantrekkelijkheid voor de verkoper en bescherming voor jezelf.

Formaliseren in het koopcontract

Wordt je bod geaccepteerd, dan wordt de voorwaarde bouwtechnische keuring vastgelegd in de voorlopige koopovereenkomst, ook wel het voorlopige koopcontract genoemd.

Daarin staan alle afspraken zwart op wit, zoals:

• het maximumbedrag voor direct noodzakelijk herstel
• de termijn waarbinnen de keuring moet plaatsvinden
• de procedure voor ontbinding

Dit is het moment waarop de voorwaarde juridisch bindend wordt.

Termijnen en deadlines

Na ondertekening van de voorlopige koopovereenkomst heb je drie dagen wettelijke bedenktijd.

Binnen deze periode mag je zonder opgave van reden van de koop afzien.

Los daarvan geldt de afgesproken termijn voor de bouwtechnische keuring.

Deze ligt meestal tussen 7 en 14 dagen na ondertekening.

Binnen die termijn moet:

• de keuring zijn uitgevoerd
• en, als je een beroep wilt doen op de voorwaarde, dit schriftelijk zijn gemeld

Je moet de bouwkundige keuring volgen binnen de afgesproken termijn om je recht op ontbinding te behouden.

Het is daarom verstandig om direct na ondertekening een bouwkundige keuring in te plannen.

Wacht je te lang, dan loop je het risico dat de termijn verstrijkt en je recht op ontbinding vervalt.

Hoe werkt een bouwtechnische keuring als ontbindende voorwaarde

Stappenplan bouwkundige keuring

Het proces verloopt in een aantal vaste stappen:

1. Bod uitbrengen met voorbehoud
   Je brengt een bod uit onder voorbehoud van een bouwtechnische keuring. Dit voorbehoud wordt opgenomen in de koopovereenkomst.
2. Keuring laten uitvoeren
   Je plant een afspraak met een bouwkundig expert. De inspectie is visueel en richt zich op zichtbare en bereikbare onderdelen van de woning. De bouwkundig expert zal onder andere de cv ketel inspecteren, naast andere belangrijke technische installaties.
3. Ontvangst van het rapport
   Na de keuring ontvang je een bouwkundig rapport. Hierin staan eventuele gebreken en een kostenraming voor herstel.
4. Besluit nemen
   Op basis van het rapport kies je één van de volgende opties: Doorgaan met de koop, heronderhandelen over de koopsom of de koop ontbinden.
5. Handelen volgens het koopcontract
   Als je gebruik wilt maken van de ontbindende voorwaarde, moet je dit tijdig en schriftelijk doen, volgens de procedure in de koopovereenkomst.

Wat valt onder direct noodzakelijk herstel?

De voorwaarde bouwtechnische keuring ziet specifiek op direct noodzakelijk herstel.

Dit zijn werkzaamheden die op korte termijn nodig zijn om verdere schade of veiligheidsrisico’s te voorkomen. Een bouwkundige keuring brengt diverse gebreken in kaart, zodat je een volledig overzicht hebt van de staat van de woning.

Voorbeelden hiervan zijn:

• een lekkend dak
• ernstige funderingsproblemen
• een onveilige elektrische installatie
• situaties waarin men asbest vermoedt, wat extra risico’s en kosten met zich mee kan brengen

Ook noodzakelijk achterstallig onderhoud dat binnen één jaar moet worden uitgevoerd, valt hier doorgaans onder.

Wat wel en niet meetelt, moet je vooraf expliciet afspreken.

Sommige clausules beperken zich tot direct noodzakelijk herstel.

Andere nemen ook onderhoud mee dat binnen vijf jaar nodig is.

Dit verschil moet duidelijk in de clausule staan.

Bij kostenbandbreedtes in het bouwkundig rapport, bijvoorbeeld €3.000 tot €4.500 voor een dakreparatie, wordt doorgaans het hoogste bedrag aangehouden.

De kostenraming wordt dus conservatief geïnterpreteerd, in het voordeel van de koper.

Wat moet er concreet in de clausule “voorwaarde bouwtechnische keuring” staan?

Essentiële onderdelen van de clausule

Een goed geformuleerde clausule voorkomt discussie achteraf.

Daarom moet de tekst in het koopcontract exact beschrijven wanneer je de koop mag ontbinden en onder welke voorwaarden.

Een standaardclausule bevat de volgende onderdelen:

• Het maximaal toegestane bedrag voor direct noodzakelijk herstelBijvoorbeeld €7.500 of 2% van de koopsom.
• De termijn voor de keuring bijvoorbeeld uiterlijk 10 werkdagen na ondertekening van de koopovereenkomst.
• De verplichting tot tijdige en schriftelijke ontbinding als je gebruik wilt maken van de voorwaarde, moet dit binnen de afgesproken termijn en schriftelijk gebeuren.
• Een verwijzing naar het bouwkundig rapport het rapport dient als onderbouwing van de ontbinding.

Hoe concreter de clausule, hoe kleiner de kans op discussie.

Voorbeeldformulering

Een mogelijke voorbeeldformulering is:

“Koper is bevoegd de koop te ontbinden indien uit een vóór 1 mei 2024 uit te voeren bouwtechnische keuring blijkt dat de kosten van direct noodzakelijk herstel en noodzakelijk achterstallig onderhoud meer bedragen dan €8.000. Koper dient uiterlijk op 3 mei 2024 schriftelijk een beroep te doen op deze ontbindende voorwaarde, onder bijvoeging van het bouwkundig rapport waaruit blijkt dat de kosten het afgesproken bedrag overschrijden.”

Aanvullende onderzoeken

Verwacht je aanvullende risico’s, zoals asbest of funderingsproblemen, dan kun je dit expliciet opnemen in de clausule.

Je spreekt dan af dat aanvullend specialistisch onderzoek eveneens een grond voor ontbinding kan zijn. Beoordeel daarbij of de kosten daarvoor lager zijn dan het afgesproken grensbedrag, zodat je weet of je de koop nog kunt ontbinden of aanpassen op basis van de kostenraming.

Dit moet altijd duidelijk en specifiek worden benoemd.

Laat de tekst van de voorwaarde vóór ondertekening controleren door een aankoopmakelaar of notaris.

Een kleine onduidelijkheid in de formulering kan grote gevolgen hebben.

Welk bedrag spreek je af bij de voorwaarde bouwtechnische keuring?

Grensbedrag bepalen

Als koper stel je zelf een grensbedrag voor.

Dat bedrag is onderdeel van de onderhandeling met de verkoper.

Is het bedrag te laag, dan heb je weinig speelruimte.

Is het te hoog, dan kan de verkoper minder snel akkoord gaan.

In de praktijk worden anno 2026 vaak de volgende bedragen gehanteerd:

• €5.000 tot €10.000 als vast bedrag
• 2 tot 3% van de koopsom als percentage

Wat passend is, hangt af van het type woning en het bouwjaar.

Bij een appartement uit 1995 in redelijke staat kan €5.000 voldoende zijn.

Bij een vrijstaande woning uit 1930 is een grens van 2 tot 3% realistischer, omdat het risico op meerdere gebreken

Praktisch rekenvoorbeeld

Stel: de koopsom bedraagt €350.000.

Je spreekt een grensbedrag af van 2%.

Dat komt neer op €7.000.

• Bedraagt het direct noodzakelijk herstel €6.500, dan gaat de koop door.
• Bedraagt het €8.500, dan kun je de koop ontbinden of heronderhandelen.

Op basis van de bevindingen uit de bouwtechnische keuring kun je in zo’n geval ook een lager bod uitbrengen, bijvoorbeeld door het verschil tussen het afgesproken grensbedrag en de daadwerkelijke herstelkosten in mindering te brengen op de koopsom.

In dat laatste geval kun je bijvoorbeeld voorstellen om de koopsom te verlagen met het verschil, of de verkoper vragen bepaalde werkzaamheden uit te voeren vóór overdracht.

Dit kan alleen als beide partijen daarmee instemmen.

Relevantie voor financiering

Sommige hypotheekverstrekkers en de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) stellen eisen aan de staat van de woning.

Achterstallig onderhoud mag vaak niet meer bedragen dan een bepaald percentage van de marktwaarde.

Een bouwkundige keuring helpt om dit inzichtelijk te maken.

Het rapport kan daardoor ook van belang zijn voor je financiering, en niet alleen voor het beroep op de ontbindende voorwaarde.

Wanneer is een voorwaarde bouwtechnische keuring extra verstandig?

Situaties met verhoogd risico

Een voorwaarde bouwtechnische keuring is bij elke woning verstandig.

Maar in sommige situaties is het risico op verborgen gebreken aantoonbaar groter.

Dan is het voorbehoud extra belangrijk. Bij het bieden op je mogelijke droomhuis geef je aan welke wensen en bijzonderheden voor jou belangrijk zijn, zodat de koop hierop kan worden afgestemd.

Voorbeelden van verhoogd risico zijn:

• Jaren ’30-woningen met scheurvorming
  Zichtbare scheuren in de gevel kunnen wijzen op funderingsproblemen, vooral in gebieden met slappe grond. Een bouwkundig inspecteur kan beoordelen of het om cosmetische scheuren gaat of om structurele schade.
• Woningen met een oud bitumendak
  Bitumen heeft een beperkte levensduur. Lekkages kunnen jarenlang onopgemerkt blijven, waardoor schade aan dakbeschot en isolatie ontstaat voordat er zichtbare vochtplekken zijn.
• Appartementen met achterstallig VvE-onderhoud
  Bij onvoldoende onderhoud loop je risico op hoge bijdragen voor groot onderhoud. Controleer het meerjarenonderhoudsplan (MJOP) en vraag of recente inspecties zijn uitgevoerd.
• Woningen met verbouwingen zonder vergunning

  Het verwijderen van een draagmuur of het plaatsen van een aanbouw zonder toestemming kan leiden tot constructieve problemen.

  Een bouwkundig inspecteur kan signalen herkennen die hierop wijzen.

Signalen tijdens de bezichtiging

Let tijdens de bezichtiging op signalen die kunnen wijzen op onderliggende problemen:

• muffe kelderlucht (mogelijk vochtproblemen)
• scheve vloeren (mogelijke funderingszakking)
• afgeplakte scheuren (cosmetisch verborgen gebreken)
• bladderende verf (vocht)
• roestplekken bij radiatoren (lekkages in leidingen of cv-installatie)
• een verouderde groepenkast met smeltzekeringen (elektrische installatie niet meer volgens de norm)

Zie je één of meerdere van deze signalen?

Dan is een bouwtechnische keuring met ontbindende voorwaarde extra waardevol.

Bouwtechnische keuring voor, tijdens of na het bod (en de rol van de voorwaarde)

Een bouwtechnische keuring kan op drie momenten plaatsvinden. Je kunt er ook voor kiezen om een bouwkundige keuring voor het uitbrengen van een bod te laten uitvoeren. Zo krijg je vooraf inzicht in eventuele gebreken en kun je onverwachte kosten voorkomen.
Elk moment heeft voor- en nadelen.

Keuring voor het bod

Bij een keuring voor het bod weet je exact wat je koopt voordat je een prijsvoorstel doet.

De bevindingen kun je direct meenemen in je onderhandeling.

In dit geval heb je geen ontbindende voorwaarde nodig.

Houd er rekening mee dat je de bouwkundige keuring betaal, ook als je de woning uiteindelijk niet koopt.

Voordelen:

• volledig inzicht voor het bieden
• sterke onderhandelingspositie

Nadelen:

• je maakt kosten voor een woning die je mogelijk niet koopt
• in een concurrerende markt kan een andere koper sneller zijn
• de verkoper moet instemmen met een keuring vóórdat er een bod ligt

Keuring tussen bod en koopcontract

In deze fase is er al een mondeling akkoord, maar nog geen getekende overeenkomst.

Dat geeft meer zekerheid dan een keuring voor het bod, terwijl je nog ruimte hebt om te onderhandelen.

Voordelen:

• meer zekerheid dat je de woning kunt kopen
• mogelijkheid tot heronderhandeling bij gebreken

Nadelen:

• tijdsdruk
• de verkoper kan alsnog afhaken of een ander bod accepteren
• niet altijd praktisch als de verkoper snel wil tekenen

Keuring na ondertekening met voorbehoud

In de praktijk komt deze situatie het meest voor.

Je neemt een voorbehoud van een bouwtechnische keuring op in de koopovereenkomst en laat de keuring binnen de afgesproken termijn uitvoeren. Dit heet ook wel ‘werkt voorbehoud bouwkundige keuring’: het voorbehoud treedt in werking zodra de koopovereenkomst is getekend, waarna je binnen de afgesproken periode de keuring laat uitvoeren en op basis van het resultaat kunt besluiten de koop te ontbinden of door te laten gaan.

De wettelijke bedenktijd van drie werkdagen loopt parallel aan de keuringstermijn, maar dit zijn twee afzonderlijke rechten.

• De bedenktijd geeft je het recht om zonder reden af te zien van de koop.
• Het voorbehoud geeft je het recht om af te zien op basis van het keuringsresultaat.

Beide mechanismen kunnen naast elkaar bestaan en versterken elkaar.

Hoe maak je gebruik van de voorwaarde bouwtechnische keuring als de kosten te hoog zijn?

Afhandeling bij te hoge kosten

Blijkt uit de bouwtechnische keuring dat de kosten hoger zijn dan het afgesproken grensbedrag?

Dan moet je actief en op tijd handelen.

Binnen de in het koopcontract vastgelegde termijn moet je schriftelijk een beroep doen op de ontbindende voorwaarde.

Doe je dit te laat, dan vervalt je recht op ontbinding.

Stappen bij te hoge herstelkosten

De procedure verloopt als volgt:

1. Controleer het rapport
   Lees het bouwkundig rapport zorgvuldig door en controleer of de begrote kosten voor direct noodzakelijk herstel boven het afgesproken bedrag uitkomen.
2. Verifieer bij twijfel
   Twijfel je over de kostenraming, dan kun je aanvullende offertes opvragen om het bedrag te onderbouwen.
3. Ontbind schriftelijk en tijdig
   Stuur een schriftelijke ontbindingsverklaring naar de verkoper, bij voorkeur per e-mail én aangetekende post.Dit kan ook via je makelaar of notaris.
4. Voeg bewijs toe
   Voeg het bouwkundig rapport toe als onderbouwing van de ontbinding.

Kosten en alternatieven

Een ontbinding op basis van de bouwtechnische keuring is boetevrij.

Je betaalt geen schadevergoeding of contractuele boete.

De kosten van de bouwkundige keuring zelf blijven wel voor eigen rekening.

Reken hiervoor globaal op €500 tot €800, afhankelijk van de grootte van de woning en eventuele aanvullende inspecties.

Door het opnemen van een voorwaarde bouwtechnische keuring bescherm je jezelf tegen onverwachtste torenhoge kosten die kunnen ontstaan door verborgen gebreken. Zo krijg je vooraf inzicht in mogelijke hoge reparatiekosten en voorkom je grote financiële verrassingen na de aankoop.

Volledig ontbinden is niet de enige optie.

Je kunt er ook voor kiezen om:

• te heronderhandelen over de koopsom, of
• de verkoper te vragen bepaalde werkzaamheden vóór overdracht uit te voeren

Bijvoorbeeld: toont het rapport €12.000 aan noodzakelijke werkzaamheden terwijl je grens €8.000 was, dan kun je voorstellen de koopsom met €4.000 te verlagen.

Let op: deze alternatieven werken alleen als de verkoper daarmee instemt.

Je hebt hier geen automatisch recht op.

Veelgemaakte fouten en aandachtspunten bij de voorwaarde bouwtechnische keuring

Veelgemaakte fouten

• geen duidelijk maximumbedrag vastleggen
• alleen “achterstallig onderhoud” noemen zonder te definiëren wat daaronder valt
• geen einddatum voor de keuring opnemen
• vergeten de voorwaarde expliciet in het bod te vermelden
• cosmetische zaken verwarren met direct noodzakelijk herstel(zoals verouderd schilderwerk, een gedateerde keuken, een verwaarloosde tuin of een cv-ketel die nog functioneert)
• mondelinge afspraken maken over extra voorbehouden zonder deze schriftelijk vast te leggen
• de tekst van de voorwaarde niet laten controleren vóór ondertekening

Samenvatting: zo gebruik je de voorwaarde bouwtechnische keuring in jouw voordeel

De belangrijkste stappen op een rij:

• Formuleer de voorwaarde al bij het schriftelijk uitbrengen van je bod

• Kies een realistisch grensbedrag dat past bij het type woning en bouwjaar

• Laat de keuring tijdig uitvoeren binnen de afgesproken termijn

• Beoordeel het rapport kritisch en controleer of de begrote kosten de grens overschrijden

• Handel binnen de termijn als je een beroep op de voorwaarde wilt doen

Dit alles moet je aangeven hoeveel tijd je nodig hebt en welke stappen je zet.

De voorwaarde bouwtechnische keuring is bedoeld als bescherming, niet als onderhandeltruc achteraf. Het voorbehoud geeft je de mogelijkheid om een weloverwogen beslissing te nemen op basis van objectieve informatie over de technische staat van de woning. Misbruik van de voorwaarde om onder een koop uit te komen terwijl de bevindingen daar geen aanleiding toe geven, is niet de bedoeling en kan juridische consequenties hebben.

Bij twijfel: laat altijd een onafhankelijke bouwkundige keuring aanvragen, zeker bij oudere woningen of wanneer zichtbare gebreken aanwezig zijn. Een keuring voorkomt verrassingen, geeft inzicht in de staat van de woning en onderbouwt je beslissing. Of die beslissing nu is om door te gaan, te heronderhandelen of te ontbinden. De grond waarop je die keuze maakt, is dan feitelijk en controleerbaar.